Vivienda uso turístico País Vasco: un baño por cada cuatro personas
El Decreto 101/2018, de 3 de julio regula en Euskadi dos figuras que en otras comunidades van separadas: viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico. Y fija requisitos físicos concretos, medibles antes de comprar: un baño por cada cuatro personas, dormitorios independientes con puerta, y cocina, baño y zona de dormir con luz y ventilación natural.
Capitolo 01 / 06
01 — Dos figuras, un decreto
La particularidad vasca es que el mismo decreto cubre las dos modalidades (Decreto 101/2018, Euskadi.eus):
| Figura | Qué es |
|---|---|
| Vivienda para uso turístico | Se cede la vivienda completa |
| Habitaciones de vivienda particular | Se ceden una o varias habitaciones de una vivienda particular |
Son dos regímenes distintos dentro de la misma norma y no comparten todos los requisitos. Elegir la figura equivocada al declarar es un error que se arrastra: hay que decidirlo antes de presentar nada.
Capitolo 02 / 06
02 — Los requisitos físicos, que se miden
Aquí está lo útil de este decreto: los requisitos son verificables antes de comprar, con la ficha del inmueble y una visita.
- Cocina, baño y zona de dormir con iluminación y ventilación naturales
- Dormitorios independientes, con puerta
- Un baño por cada cuatro personas
Attenzione
El baño por cada cuatro personas es el que decide la capacidad. No es una recomendación: es el cociente que fija cuántas plazas puede declarar. Un piso de tres dormitorios con un solo baño no puede declarar más de cuatro plazas, por muchas camas que quepan. Y añadir un baño en un piso antiguo no siempre es posible — depende de las bajantes, y en un edificio plurifamiliar puede requerir el acuerdo de la comunidad.
La ventilación natural es el otro filtro silencioso. Un dormitorio interior sin ventana no cuenta como zona de dormir, aunque en el catastro figure como habitación. Es el caso típico de los pisos reformados del Casco Viejo de Bilbao y de la Parte Vieja donostiarra.
Dato
El cálculo que conviene hacer antes de firmar: plazas declarables = número de baños × 4, cruzado con los dormitorios que tengan ventana al exterior. Si ese número no sostiene su previsión de ingresos, el proyecto no funciona — y esa cuenta se hace en la visita, gratis, no después de la escritura.
Capitolo 03 / 06
03 — El registro: REAT de Euskadi
La obligación es que la vivienda figure en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (REAT), exigido por la Administración turística vasca.
El decreto previó un periodo de adaptación de seis meses para quienes ya habían presentado declaración responsable y estaban inscritos en el REAT en el momento de su entrada en vigor. Es un régimen transitorio de 2018, hoy agotado: si su inscripción es anterior al decreto y nunca la revisó, ese es el punto a comprobar con la Administración.
Capitolo 04 / 06
04 — Qué cambió con la sentencia del Supremo
Si ha leído que ya no hace falta registrarse, es una lectura equivocada de una sentencia real.
La STS 620/2026, de 21 de mayo de 2026 anuló el procedimiento de registro único estatal (NRA o NRUA) del Real Decreto 1312/2024 por falta de competencia del Estado. No tocó los registros autonómicos. El REAT de Euskadi sigue siendo obligatorio y su código es el identificador válido para los anuncios.
El detalle de qué cayó y qué queda está en el registro único anulado.
Capitolo 05 / 06
05 — La obligación que vuelve en cada reserva
La inscripción se hace una vez. Hay otra obligación que vuelve con cada huésped: desde el 2 de enero de 2025, el Real Decreto 933/2021 exige remitir los datos de los viajeros al Ministerio del Interior a través de SES Hospedajes.
Es competencia de seguridad ciudadana, así que la sentencia del Supremo no la afecta. Los detalles están en CheKin opiniones.
El problema no es el envío: es conseguir los datos. En Bilbao y San Sebastián, con estancias de dos y tres noches y mucha rotación, pedirlos por correo el día antes es donde se pierde la tarde. Y en la modalidad por habitaciones, con varios huéspedes independientes en la misma vivienda, el trabajo se multiplica.
La vía con menos fricción es recogerlos dentro de la conversación, antes de la llegada, en el canal donde el huésped ya está escribiendo. Verto AI trabaja sobre WhatsApp en más de 25 idiomas, las veinticuatro horas, entendiendo texto, fotos y notas de voz: el documento llega como foto en el mismo hilo en el que se pregunta a qué hora se puede entrar.
En las propiedades activas entre enero y marzo de 2026, el 85% de las conversaciones se cerró sin que el anfitrión interviniera, con un tiempo de respuesta mediano por debajo de los 30 segundos. Los planes parten de 24,90 € por apartamento y mes, sin permanencia.
Capitolo 06 / 06
06 — Checklist antes de comprar
- Decidida la figura: vivienda completa o habitaciones
- Contados los baños: plazas declarables = baños × 4
- Comprobado que los dormitorios tienen puerta y ventana al exterior
- Cocina y baño con ventilación natural
- Estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios
- Requisitos urbanísticos del ayuntamiento (Bilbao y San Sebastián tienen los suyos)
- Inscripción en el REAT
- Previsto cómo va a recoger los datos de los viajeros en cada reserva
Nota
Este artículo no sustituye el asesoramiento jurídico. Los ayuntamientos vascos, y en particular Bilbao y San Sebastián, añaden condiciones urbanísticas propias que pueden ser más restrictivas que la norma autonómica: confirme el estado actual en la sede electrónica del Gobierno Vasco y en su ayuntamiento antes de comprar.
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