Vivienda vacacional Canarias: la Ley 6/2025 y los 35 m² mínimos
Canarias cambió las reglas por completo. La Ley 6/2025, aprobada el 10 de diciembre de 2025, sustituye al Decreto 113/2015 y establece un marco bastante más exigente: superficie útil mínima de 35 m², agua caliente con al menos el 70% de generación renovable, estándares de eficiencia energética y requisitos de accesibilidad. Y traslada al planeamiento urbanístico municipal la decisión sobre dónde puede crecer la actividad.
Capitolo 01 / 07
01 — Qué sustituye y por qué
Durante una década la referencia fue el Decreto 113/2015. La Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, publicada en el BOC nº 246 del 12 de diciembre de 2025 y en vigor desde el día siguiente, lo sustituye. Y no es una actualización de trámites: cambia el enfoque.
La norma declara tres objetivos (Gobierno de Canarias, viviendas vacacionales):
- Proteger el acceso a la vivienda habitual
- Ordenar el crecimiento del alquiler vacacional a través del planeamiento urbanístico municipal
- Garantizar la sostenibilidad social, ambiental y económica
El segundo punto es el que más consecuencias tiene en la práctica: la decisión sobre dónde se puede ejercer la actividad deja de ser homogénea en todo el archipiélago y pasa a depender del planeamiento de cada municipio. Dos islas, o dos municipios de la misma isla, pueden llegar a respuestas distintas.
Capitolo 02 / 07
02 — Los requisitos técnicos, uno por uno
Aquí está la parte que descarta inmuebles que hasta ahora encajaban.
| Requisito | Exigencia |
|---|---|
| Superficie útil mínima | 35 m² |
| Agua caliente sanitaria | Al menos 70% de generación renovable |
| Eficiencia energética | Estándares establecidos por la ley |
| Accesibilidad | Requisitos propios |
Attenzione
Los 35 m² son el filtro más duro. Descartan buena parte de los estudios y apartamentos pequeños de zonas turísticas consolidadas, que son precisamente los que más se compran para alquilar en corto. La superficie útil no es la construida: verifíquela en la ficha catastral y en el certificado, no en el anuncio inmobiliario.
El 70% renovable en el agua caliente es el requisito que implica obra. Placas solares térmicas, aerotermia o equivalente. En un edificio plurifamiliar, esa decisión no siempre es individual: puede depender de la comunidad de propietarios y de la cubierta.
Capitolo 03 / 07
03 — El planeamiento municipal: la pregunta que va primero
Antes de mirar la vivienda, hay que mirar el suelo.
La Ley 6/2025 ordena el crecimiento de la actividad a través del planeamiento urbanístico municipal. Significa que el ayuntamiento decide dónde se puede y dónde no, y que la respuesta puede cambiar de un barrio a otro.
Consecuencia práctica: una vivienda que cumple los 35 m², el 70% renovable y todo lo demás puede seguir siendo un no, si el planeamiento de ese municipio no admite la actividad en esa ubicación.
Dato
El orden correcto de comprobaciones en Canarias es: 1) planeamiento municipal para esa parcela → 2) estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios → 3) superficie útil ≥ 35 m² → 4) agua caliente y eficiencia energética → 5) accesibilidad → 6) inscripción. Los pasos 1 y 2 no dependen de usted y son los únicos que pueden cerrar el proyecto de forma definitiva. Los pasos 3 a 5 cuestan dinero, pero tienen solución.
Capitolo 04 / 07
04 — Si ya estaba inscrito con el Decreto 113/2015: dos caminos, y hay que elegir
Esta es la parte que decide para quien ya opera, y la Ley 6/2025 la resuelve con un régimen transitorio que plantea una elección, no una adaptación automática. El plazo para decidir es de cinco años desde la entrada en vigor — la ley se publicó en el BOC nº 246 del 12 de diciembre de 2025 y entró en vigor el día siguiente.
| A — Consolidar el uso turístico | B — No consolidar | |
|---|---|---|
| Cuánto puede seguir | Indefinidamente | 5 años, prorrogables hasta 5 más si acredita perjuicio económico efectivo — máximo 10 |
| Qué le pasa al inmueble | Queda vinculado en exclusiva al uso turístico | Nada: sigue siendo una vivienda normal |
| Se transmite en la venta | No. El derecho no se transmite con el inmueble | Sin efecto |
| Qué hay que hacer | Presentar la declaración de uso turístico consolidado dentro del plazo | Nada, hasta que se agote el plazo |
Attenzione
Ninguna de las dos es gratis, y es un cálculo patrimonial, no administrativo.
La opción A blinda la actividad para siempre, pero ata el inmueble: deja de ser un piso que se puede vender como vivienda con su valor residencial, y el derecho no viaja con la compraventa. Está eligiendo renta a cambio de liquidez.
La opción B conserva el valor del inmueble como vivienda, pero pone una fecha final a la actividad: cinco años, diez en el mejor de los casos. Después, o cumple los requisitos nuevos —35 m², 70% renovable, planeamiento municipal— o cierra.
Dato
El punto de decisión honesto: ¿su plan con ese inmueble es tenerlo veinte años, o venderlo en diez? Si es lo primero, consolidar tiene sentido. Si en algún momento va a vender, consolidar destruye buena parte de lo que va a poder pedir por él, porque el comprador no hereda el derecho.
La regla está en la Disposición Transitoria 9ª de la ley. Es la disposición que debe leer entera, con su asesor y con la ficha de su inmueble delante, antes de firmar cualquiera de las dos vías: el efecto sobre el valor del inmueble es permanente y no admite marcha atrás.
Capitolo 05 / 07
05 — Qué no cambió: la sentencia del Supremo
Estos meses circula la idea de que ya no hace falta registrarse. Nace de una sentencia real, leída al revés.
La STS 620/2026, de 21 de mayo de 2026 anuló el registro único estatal (NRA o NRUA) del Real Decreto 1312/2024 por falta de competencia del Estado. No tocó los registros autonómicos. El registro de viviendas vacacionales de Canarias sigue siendo obligatorio y su código es el identificador válido para los anuncios. El detalle de qué cayó y qué queda está en el registro único anulado.
Capitolo 06 / 07
06 — La obligación que vuelve en cada reserva
Resuelta la inscripción, empieza la parte que se repite. Desde el 2 de enero de 2025, el Real Decreto 933/2021 exige remitir los datos de los viajeros al Ministerio del Interior a través de SES Hospedajes: cada reserva, cada persona. Es competencia de seguridad ciudadana, así que la sentencia del Supremo no la afecta. Los detalles están en CheKin opiniones.
El problema no es el envío, es conseguir los datos. En Canarias, con estancias de una y dos semanas y huéspedes que llegan de media Europa en idiomas distintos, pedirlos por correo el día antes es donde se pierde la tarde.
La vía con menos fricción es recogerlos dentro de la conversación, antes de la llegada, en el canal donde el huésped ya está escribiendo. Verto AI trabaja sobre WhatsApp en más de 25 idiomas, las veinticuatro horas, entendiendo texto, fotos y notas de voz: el documento llega como foto en el mismo hilo en el que se pregunta a qué hora se puede entrar.
En las propiedades activas entre enero y marzo de 2026, el 85% de las conversaciones se cerró sin que el anfitrión interviniera, con un tiempo de respuesta mediano por debajo de los 30 segundos. Los planes parten de 24,90 € por apartamento y mes, sin permanencia.
Capitolo 07 / 07
07 — Antes de comprar en Canarias
- Planeamiento municipal: ¿admite la actividad en esa parcela concreta?
- Comunidad de propietarios: estatutos y acuerdos
- Superficie útil ≥ 35 m², verificada en catastro y certificado, no en el anuncio
- Agua caliente: ¿se puede llegar al 70% renovable? ¿depende de la comunidad?
- Eficiencia energética y accesibilidad
- Si el inmueble ya está inscrito: decidida la vía de la Disposición Transitoria 9ª — consolidar el uso turístico, o los cinco años prorrogables
- Previsto cómo recogerá los datos de los viajeros en cada reserva
Nota
Este artículo no sustituye el asesoramiento jurídico. La Ley 6/2025 es reciente y su desarrollo reglamentario y municipal está en curso: confirme el estado actual en la sede electrónica del Gobierno de Canarias y en su ayuntamiento antes de tomar decisiones que impliquen obra o compra.
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